海外不動産の投資方法とそのメリット・デメリット

2021.09.08

Contents

1 海外不動産とは
2 海外不動産のデメリット・リスク
- 2.1 まとめ

海外不動産とは

日本国内でも、「手堅い資産形成」として話題に取り上げられることの多い不動産投資ですが、より幅広い選択肢として日本国内ではなく、海外に不動産を持つという選択肢も存在します。日本で不動産投資を行うにあたって、エリアや物件の種類などによって期待できるリターンやそれに伴うリスクは変わってきます。「海外不動産」ともなると、そういった要素はもちろんのこと、どの国に投資をするのか（先進国、安定成長期の新興国、急成長中の新興国など）といったことも重要な要素となってきます

海外不動産への投資の仕方

海外不動産投資を行うためには、主に2つの方法があります。①日系の不動産会社に依頼する、②現地のエージェントに依頼するの2つです。 ①日系の不動産会社を使う場合、ほとんどの手続きを国内で完了できるため手間はあまりかかりません。業者は当然日本の税制に精通していますので、税金関係についても手厚くサポートが受けられる可能性は高いです。一方で、手数料等は比較的割高になる上に、その業者が、取り扱っている物件やその国の事情に精通しているとは限らない点がリスクとして挙げられます。 ②現地のエージェントを使う場合、多くのやり取りが英語になる上、手続きとして現地に向かう必要も多くなるかもしれません。ただし、業者次第ではありますが、現地の事情にも精通しており、交渉次第では、手数料も日系の会社を使うのに比べて抑えることも可能です。一方で、日本の税制事情には明るくないということも考えられますし、日本の業者と比較して、悪質な業者やいい加減な業者にと契約してしまうリスクがありますので慎重な業者選びが求められます。

海外不動産の種類

海外不動産も、日本の不動産と同様に建物まるごとを土地ごと取得する方法（一棟買い）と集合住宅の一室を購入する方法（区分投資）があります。

基本的な考え方は日本と同じですが、国によっては、日本人は土地付きの不動産（一棟買い）の購入に条件があり、区分投資しか行えないケースもあります。気になっている国がある場合、その国の法律についてはあらかじめ確認しておいた方が無難だといえます。

海外不動産のメリット

海外不動産のメリットとしては特に大きなものは以下の4つが挙げることができます。ただし、先ほど説明したように投資する対象の国によっても得られるリターンは異なってきますので、どのポイントをより重視するのかも考慮しておく必要があります。 ➢安定収入が確保できる入居者を確保することで、安定した収入を獲得できます。長期の入居者が増えることで、毎月の収入源の確保につながります。 ➢物件によってはキャピタルゲインも狙える不動産価格が今後急上昇する国に不動産を購入していると、資産価値の大幅な値上がりにより、大きな売却益（キャピタルゲイン）を期待できるケースもあります。物件によっては、プレビルド（建築前、もしくは建築中の段階での販売）で購入した物件を、完成後に売りに出しただけで、キャピタルゲインを得ることも不可能ではありません。 ➢資産の分散海外に不動産という資産を持っておくことは資産を分散させ、日本円の下落といった事態へのリスクヘッジにもつながります。海外に不動産という資産を所有していること自体、様々なリスク分散になるだけでなく、その家賃収入は、当然その国の外貨で得ることになります。 ➢節税効果が大きい国内不動産でも、建物の減価償却の仕組みを利用して不動産経営の収支をマイナス計上し、節税を行うことができます。海外は国によっても異なってきますが物件価格のうち、建物の価値が高く換算されるため、より大きな減価償却費を計上できます。

海外不動産のデメリット・リスク

一方で、海外不動産投資には以下のようなデメリット、リスクがある点に注意しておきましょう。 ➢日本不動産よりも融資が出にくい日本の不動産に投資を行う場合は、物件や金融機関によっては資産価値が高く評価され物件価格全額の融資を引き出せる可能性もあります。しかし海外不動産の場合、日本の不動産と比較し金融機関が物件の価値を評価しにくいため、多額の融資を引き出すことは難しいです。ある程度の初期投資が必要となる点は認識しておきましょう。 ➢為替リスクが出ることがある購入した不動産の資産価値や、その物件から得られる家賃収入は、不動産のある国の外貨で換算されます。外貨ベースでは順調に資産形成ができていても、その国の外貨が弱くなってしまうと大きな為替リスクが生じる可能性があります。 ➢国によっては政情不安などのカントリーリスクがある購入する国によっては為替だけでなく、政情不安などによって資産価値が大幅に下落するだけでなく、消失する、国に没収されるといったようなカントリーリスクも考えられます。とりわけ、今後の土地の大きな値上がりが期待される、急成長中の国家の場合、そういったリスクを孕んでいる可能性が高くなっています。 ➢案件そのものが詐欺のリスクがある日本でも絶対にない話ではありませんが、海外の不動産案件においては、プレビルドの物件が実際には建設中止になる、といったような詐欺のような案件のリスクもあります。事前に、建築業者や仲介業者といったプレーヤーが信用できる相手なのかどうかをよく確認するようにしましょう。