なぜオーストラリアの不動産は上がり続けるのか？「買えない」と嘆く前に知るべき、富を築くための不都合な真実 【時事ニュース・2025年11月】｜海外金融業界の時事ニュースを解説

「マイホームは夢のまた夢」— その常識、本当に正しいですか？

「オーストラリアの住宅価格は高すぎる」「もう一生家なんて買えないかもしれない」— シドニーの戸建て中央値が160万ドル（約1.6億円）というニュースを聞き、そう感じている方は少なくないでしょう [1]。特に若い世代や、これから資産を築こうとしている方々にとって、この価格高騰は絶望的にさえ映るかもしれません。

しかし、110 Financial Supportは、この状況を単なる「住宅問題」として片付けるべきではないと考えています。なぜなら、価格を押し上げている要因を正しく理解すれば、それは「オーストラリアという国が、いかに資産形成に適した場所であるか」を示す、極めて強力なシグナルに他ならないからです。

この記事では、なぜオーストラリアの不動産価格が「上がり続ける」のか、その構造的な理由を専門家の視点で徹底解剖します。そして、この「不都合な真実」の裏側で、個人投資家が富を築くための具体的な戦略を明らかにします。「買えない」と嘆く前に、まずは市場のルールを学び、賢く行動するための一歩を踏み出しましょう。

不動産価格を押し上げる「揺るぎない」5つのエンジン

オーストラリアの不動産価格の上昇は、単なる一時的なバブルではありません。それは、国の根幹をなす複数の要因が複雑に絡み合った、構造的な現象です。主な要因は以下の5つに集約されます。

要因	具体的な内容	市場へのインパクト
1. 圧倒的な人口増加	2023年以降、毎年約50万人が海外から移住。パンデミック以前の2倍のペース [1]。	住宅への「実需」が爆発的に増加し、価格と家賃を直接押し上げる。
2. 慢性的な供給不足	建設コスト・人件費の高騰で、住宅建設数は過去10年で最低水準に [1]。	需要の増加に供給が全く追いつかず、需給ギャップが価格高騰を加速させる。
3. 厳しい土地・開発規制	広大な国土にも関わらず、砂漠地帯や環境保護区が多く、開発許可にも平均111日（シドニー）を要する [1]。	新規住宅の供給スピードが極端に遅く、供給不足をさらに深刻化させる。
4. 投資家優遇税制①	ネガティブ・ギアリング：不動産投資の赤字を給与所得と損益通算できる [1]。	投資家は節税しながら不動産を保有できるため、市場に積極的に参入する。
5. 投資家優遇税制②	キャピタルゲイン税50%減免：1年以上保有した不動産の売却益への課税が半分になる [1]。	長期保有のインセンティブが強く働き、売り手が市場に出にくくなるため、価格が下がりにくい。

出典: Jams.tv 「オーストラリアの不動産価格はなぜ上がり続けるのか？」 [1]

このように、「増え続ける需要」と「追いつかない供給」、そしてそれを後押しする「国策としての投資家優遇」という3つの歯車ががっちりと噛み合っているのです。これが、オーストラリアが「世界でも稀な投資家に優しい国」と呼ばれ、不動産価格が長期的な上昇トレンドを描き続ける根本的な理由です。

「住宅危機」を「投資機会」に転換する3つの戦略

この構造を理解すれば、取るべき戦略は明確になります。問題は「いつか価格が下がるのを待つ」ことではなく、「この上昇トレンドにどう賢く乗るか」です。

戦略1：発想の転換 — 「住むための家」から「資産を築くための家」へ

多くの人が「住みたいエリアで、理想の家を買う」ことを目指しますが、価格が高騰した市場ではそれが困難になります。そこで、発想を転換し、まずは「資産形成の足掛かり」として不動産を捉えることが重要です。

例えば、予算内で購入可能な郊外の物件や、デュアルキー（一つの物件で二つの家賃収入が得られる）物件に投資し、家賃収入でローンを返済しながら資産価値の上昇を待つ。そして、数年後にその物件を売却、あるいは担保にして、本当に住みたい家の頭金にする。このようなステップアップ戦略が、オーストラリアでは王道とされています。

戦略2：直接投資が無理なら「間接投資」— A-REITsという選択肢

「それでも、数千万円の物件を購入するのは現実的ではない」と感じる方も多いでしょう。その場合、オーストラリア不動産投資信託（A-REITs）が極めて有効な選択肢となります。

A-REITsは、数万円程度の少額から、オーストラリアのオフィスビル、商業施設、物流倉庫といった優良な不動産に分散投資できる金融商品です。不動産そのものを所有するわけではありませんが、賃料収入から得られる安定した配当（インカムゲイン）と、不動産価値の上昇に伴う値上がり益（キャピタルゲイン）の両方を享受することができます。

人口増加と経済成長の恩恵は、住宅だけでなく商業用不動産にも及びます。A-REITsを通じて、オーストラリア経済全体の成長の果実を、無理なく受け取ることが可能です。

戦略3：制度を使い倒す — スーパーアニュエーションと税制優遇の活用

オーストラリア在住者であれば、国の制度を最大限に活用しない手はありません。

• ・自己管理スーパーファンド（SMSF）：一定の条件を満たせば、自身の退職年金（スーパーアニュエーション）を使って投資用不動産を購入できます。これは、税制上非常に有利な資産形成方法です [1]。
• ・ネガティブ・ギアリングの理解：高所得者であるほど、不動産投資による節税効果は大きくなります。自身の所得税率と、不動産投資の潜在的な節税額をシミュレーションし、戦略的に活用することが重要です。

これらの制度は複雑ですが、理解し、使いこなすことで、他の投資家よりも有利なポジションを築くことができます。

市場のルールを理解し、賢明なプレイヤーになる

オーストラリアの不動産価格の上昇は、多くの人にとって厳しい現実です。しかし、その背景には、人口動態と国策に裏打ちされた、極めて合理的で揺るぎない構造が存在します。

この市場で成功する秘訣は、価格の上下に一喜一憂することなく、この大きなトレンドに乗り、長期的な視点で資産を育てることです。そして、そのためには、不動産そのものだけでなく、REITsや国の制度といった多様な選択肢を視野に入れる必要があります。

「買えない」という嘆きは、市場のルールを知らない傍観者の言葉です。今日からあなたも、ルールを理解し、賢く行動する「プレイヤー」として、オーストラリアという成長市場で、ご自身の未来の資産を築き始めてはいかがでしょうか。

110 Financial Supportは、複雑な市場と制度を読み解き、皆様一人ひとりに最適な資産形成戦略をご提案するパートナーです。お気軽にご相談ください。

参考文献

[1] Jams.tv. 「オーストラリアの不動産価格はなぜ上がり続けるのか？」. 2025年11月15日. https://www.jams.tv/real-estate/275479