タイの不動産商品投資方法とそのメリットデメリット

タイの不動産商品投資方法とそのメリットデメリット

目次

目次

はじめに

1.　長期滞在のビザ種類

2.　必要な手続き

3.　その他生活に関して

4．まとめ

はじめに

タイは現在も安定的な成長を続けており、国民の所得も増え続けています。日本人にとって、旅行先としても人気のタイですが、投資やビジネスといった観点でも注目を集めています。また、資産形成の面でも資産の一部を日本円ではなくタイバーツで保有することは日本円のデフレ対策としても魅力的です。

中でも不動産は家賃収入としてタイバーツを中長期的に獲得できるだけでなく、所持している物件も当然バーツで評価されるため、資産分散の手段としては魅力的であると言えます。

タイでの不動産投資の始め方

まず、不動産購入で最初に行うことはエージェント探しです。主には、現地のエージェントを利用するか、日系の代理店を使うかといった選択肢が考えられます。

現地のエージェントの方が現地の事情に精通しており、また費用も抑えられる傾向にはありますが、基本的には日本語には非対応であるため英語もしくはタイ語が堪能であることがもとめられます。また、ビジネスのレベルも業者によってピンキリ。 この辺りに不安が残る場合は、割高でも日系のエージェントを使用した方がストレスは少ないでしょう。 (一回のみ入国の方)

➣現地の銀行口座の開設

代金の支払いや家賃の受け取りなどの諸手続きはタイバーツで行うことになるので送金、着金に必要な銀行口座が必要です。 (Non-Immigrant OG)

➣銀行から融資を受ける（※必要に応じて）

自分で資金を用意できるのであれば飛ばして構いませんが、金融機関から融資を受けて不動産を購入する場合はその手続きを踏む必要があります。 なおタイの投資用不動産の購入においてはタイ国内の銀行から融資をうけることはできないのでご注意ください。

➣売買契約の締結

金策が用意できたら、売買契約を締結し、物件の引き渡しを行います。

タイの不動産投資の種類

実際にタイで行う不動産投資にはどのような種類があるのか、簡単に見ていきます。

➣ 外国人は原則としてコンドミニアム以外購入不可

まず、大原則として、外国人のタイでの不動産購入は分譲物件の購入に限られます。土地付きの戸建てや一棟買いの物件は法律により購入することができません。

・配偶者がタイ人である ・タイの法人名義での購入 といった条件を満たしていていれば、土地付きの不動産を購入することが可能です。本格的に不動産投資をビジネスにするのであれば、法人化も検討してもよいかもしれませんが、資産運用のポートフォリオの一つとして所有を検討する場合には、コンドミニアム物件の購入が現実駅な選択肢です。 購入する物件の「種類」としては以下の2つが考えられます。 ①ブレビルド物件（竣工前に購入する物件） プレビルド物件とは建設前、もしくは建設中の物件を購入する投資方法です。物件が竣工前に契約を行い、頭金を支払ったうえで、段階に応じて残りのお金の支払いを行っていきます。 建設がすすめば進むほど、物件の価格は上昇傾向にあり初期の段階で契約をしていると割安な価格で買うことが可能です。値上がり率によっては完成時に売却するだけで大きなキャピタルゲインを狙うことも可能です。 ただし、プレビルド物件の購入には ・物件が完成しない ・完成した物件が劣悪である ・工期が遅れ、運用までに機会損失が生じる といったリスクもあります。当然、これらのリスクは早期の段階で購入するほどに相対的にリスクは上がっていきます。 ②完成品の購入 タイに限らず、海外の不動産投資の中では比較的一般的な「プレビルド」ではなく、完成品を購入する投資も当然あります。日本の不動産投資で一般的な手法ですね。 当然ですが「物件が完成しない」といったリスクは回避することができます。また、空室の物件であれば内覧をすることも可能です。 リスクを抑えることができる投資手法ではありますが、購入価格はプレビルドに比べると条件が落ちます。

タイの不動産投資のメリット

まず、タイの不動産投資を行うことのメリットを紹介します。

➣日本と比較し、都市部でも利回りが良好である

日本の都市部で不動産投資を行った場合、利回り2~3%といった物件も決して珍しくありませんが、タイでは都市部のバンコクにおいても5%以上と比較的良好な利回りを期待することができます。

数ヶ月といっても住居をタイに移して生活するため、以下のことも留意しておくとよいでしょう。

➣ 今後も経済成長が見込める

タイの経済成長率は近年急激に伸びているベトナムやフィリピンと比較すると穏やかではありますが、長期的に安定性と成長性のバランスの良い魅力的な市場です。

 ➣プレビルド物件の売却で投機的なキャピタルゲインの獲得も可能

一般的に日本での不動産投資はインカムゲイン、もしくは中長期的な値上がりを期待してのキャピタルゲイン目的で行われますが、プレビルドの物件においては比較的短期のスパンでの転売にてキャピタルゲインを狙うこともできます。

➣民泊、短期滞在の需要を取り込めれば高利回りでの運用も可能

不動産投資は長期での居住者からの家賃収入を得るのが基本的な考え方ですが、パタヤなどの人気のリゾート地の物件であれば民泊や、ウィークリー、マンスリーといった短期での需要を上手く取り込むことでさらなる利回りを目指すこともできます。

➣税制が日本の不動産にくらべ、優遇されている

タイの不動産は日本にくらべ税制で優遇されています。さらに、日本に対して納税を行う場合は減価償却を上手く利用することで不動産の運用損益をマイナス計上し節税を行うことも可能です。

タイの不動産投資のデメリット

一方で、タイでの不動産投資には以下のようなリスクやデメリットもありますのでご注意ください。

➣為替リスクが存在する

不動産投資に限った話ではありませんが、海外の投資商品に手を出す場合避けて通れないのが為替リスクです。とりわけ、不動産のように物件価格が高額な商品においてはほんの少しの為替変動が最終的な支払価格に大きな影響を及ぼします。

➣金利が高い

タイの不動産投資で融資を受ける場合、現地の銀行から融資を受けることはできず、国内の金融機関、もしくはタイに支店を持つ海外の金融機関からの融資を受けるのが原則。この金利は最高で7%ほどと国内で不動産投資を行うことと比較し割高な金利を支払う必要があります。

➣プレビルド物件は竣工しないリスクがある

先ほどの繰り返しとなりますが、優良案件を得られれば高いリターンが期待できるプレビルド物件ですが、最悪のケース建設そのものがなされず、支払ったお金が戻ってこないといったリスクも考えられます。

➣都市部でも洪水のリスクがある

タイは、気候の問題で日常的に大雨が降る季節もあります。異常気象時には都市部でも洪水状態となるリスクがあることは、投資を行う上で念頭に置いた方がよさそうです。

➣建設ラッシュのため、値崩れ、空室のリスクがある

現在、タイの不動産の値上がりは好調で、これを好機とばかりに建設ラッシュが進んでいます。しかし、過剰供給となった結果長期目線で考えると不動産の価格が値崩れを起こす懸念も存在します。

まとめ

安定して成長を続けるタイの不動産は長期的に資産形成を助けてくれるというだけでなく、プレビルド物件の投機的な購入でもうまくいけば資産を増やすことが可能です。注意点も多いですが正しく投資できればタイの不動産は魅力も多い商品と言えます。